Jak to udělat aby bylo možné postavit rodinný dům na pozemku který je veden jako orná půda či zahrada? A co znamená, když je pozemek součástí zemědělského půdního fondu a má BPEJ? Co se vlastně rozumí pojmem stavební parcela?
Na sociálních sítích se již nějakou dobu setkávám na různých diskuzních skupinách, které jsou tématicky zaměřené na stavbu rodinného domu, s otázkou jak se dá z orné půdy udělat stavební parcela. Odpověď je prostá, postavit na ní dům. Že to nedává smysl? Ono to totiž je jinak než si většina lidí myslí. Nejčastější odpovědi, které tam na tuto otázku zaznívají, jsou buď zavádějící, nebo jsou to úplné pitomosti. Proto jsem se rozhodl, že se tuto problematiku pokusím vysvětlit.
Stavební pozemek z pohledu zákona
Tak trochu klasicky začnu tím, jak se na to dívá legislativa. V tomto ohledu jsou důležité dva, respektive tři zákony. Tím prvním je zákon č. 183/2006 Sb., tedy stavební zákon. Ten v § 2 b) říká, že stavebním pozemkem se rozumí pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, anebo regulačním plánem. V principu to znamená, že každý pozemek, který je takto určen k zastavění, je stavebním pozemkem a není zde specifikováno, jestli tento pozemek může být ornou půdou, či mít jakékoliv jiné využití.
Druhým zákonem, který hraje roli je zákon č. 256/2013 Sb. – katastrální zákon. Ten v § 2 c) říká, že stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku jako zastavěná plocha a nádvoří. § 2 d) říká, že pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou. Abych to uvedl na pravou míru, jde o to, že katastrální zákon vnímá dva druhy parcel, stavební a pozemkovou. A z tohoto pohledu je stavební parcelou ten pozemek, na kterém je již postavená stavba. Pokud na pozemku není žádná stavba postavena, je to parcela pozemková. Tímto se vysvětluje premisa z úvodu článku. Pokud se totiž budeme držet výkladu katastrálního zákona, tak převodu na stavební parcelu docílíme tím, že na pozemku postavíme stavbu. Zní to jednoduše, že?
Zemědělský půdní fond
Ovšem co se týče postupu, který nám umožní stavět na orné půdě, tak to je trochu něco jiného. Katastrální zákon v § 3 odst. (2) dělí pozemky dle druhu na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty jsou zemědělskými pozemky. V tuto chvíli se dostáváme k dalšímu zákonu, kterým je zákon č. 334/1992 Sb. Zákon České národní rady o ochraně zemědělského půdního fondu. Ve zkratce je zde v § 1 řečeno, že zemědělský půdní fond je základním přírodním bohatstvím naší země. Zemědělský půdní fond (ZPF) tvoří pozemky zemědělsky obhospodařované, to je orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty a půda, která byla a má být nadále zemědělsky obhospodařována, ale dočasně obdělávána není (dále jen „zemědělská půda“).
V § 9 se řeší odnětí zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu pro nezemědělské účely, což je v našem případě stavba rodinného domu. A to je přesně ono, co potřebujeme udělat, aby se na zemědělské půdě dal postavit dům. V katastru nemovitostí je u každé parcely uvedeno, zda má tzv. bonitovanou půdně ekologickou jednotku (BPEJ). To je číslo, které vyjadřuje hodnotu zemědělské půdy, resp. určuje třídu ochrany zemědělského půdního fondu, její aktuální základní cenu podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. – oceňovací vyhláška.
Takže když to shrnu, každý pozemek který je v ZPF, jako je orná půda, či zahrada, má ze zákona určenu hodnotu v korunách, za kterou je možné ji z tohoto fondu vyjmout. Je to tak trochu výpalné, kterým kompenzuje stavebník státu to, že se zemědělská půda znehodnotí stavbou. Součástí povolovacího procesu staveb je vynětí půdy ze zemědělského půdního fondu a vyjímá se plocha domu a zpevněných ploch. Za tuto plochu zaplatíte, zbytek pozemku kde se nestaví a který bude tvořit zahradu okolo domu, za tu se neplatí, ta zůstane i nadále v zemědělském půdním fondu. Bez vynětí ze ZPF není možné získat stavební povolení, či souhlas s ohlášením stavby.
Jaký je tedy postup změny na stavební parcelu?
Pokud vlastníte pozemek, který má v katastru nemovitostí zapsán druh pozemku orná půda, zahrada, či jiný, který dle katastrálního zákona znamená, že jde o zemědělskou půdu, máte pozemkovou parcelu. Pokud na ní chcete stavět, je nutné zpracování projektové dokumentace oprávněnou osobou. Tou je autorizovaný architekt, či autorizovaný inženýr. V rámci vyřizování vyjádření dotčených orgánů státní správy podáte žádost o vynětí části pozemku, která odpovídá ploše stavby i se zpevněnými plochami, ze zemědělského půdního fondu. Vyrozumění o vyjmutí ze ZPF přiložíte k žádosti o povolení stavby, které můžete udělat ideálně společným oznámením případně společným povolením.
Ve chvíli kdy je stavba „povolena“, je z pohledu stavebního zákona váš pozemek stavebním pozemkem. V katastru se ale stále nic nemění a celý pozemek je zapsán jako pozemková parcela např. orná půda. Až po tom co je stavba dokončena, po zapsání stavby do katastru nemovitostí se změní část pozemku pod domem z pozemkové parcely, na parcelu stavební. Změna je dokončena.
Ale…
Je tu ale jedna věc, o které jsem celou dobu neinformoval a která je také velmi důležitá. A tou je územní plán. Jestli chcete na jakémkoliv pozemku stavět, bez ohledu na to co je napsáno v katastru nemovitostí, musí to být v souladu s územním plánem. Tedy daný pozemek musí být v územním plánu zahrnut v tzv. zastavitelné ploše, či v zastavěném území. Pokud v územním plánu bude váš pozemek zahrnut v nezastavitelném území, tak na něm legálně nic nepostavíte. Potom už zbývá jen změna územního plánu, ale o tom až v některém z budoucích článků.
Pokud máte zájem o zpracování projektu, vyřízení povolení, či o poradenství, můžete mě kontaktovat zde.